Cost Of Capital

Senang. Begitu kira-kira yang dirasakan saudara-saudara kita ketika memiliki rumah baru. Terlepas apakah rumah itu benar-benar baru atau rumah setengah pakai. Salah satu yang membuat senang adalah terbebas dari membayar biaya rutin tahunan kepada pemilik rumah: uang sewa.

Begitupun yang baru membeli rumah kedua, ketiga, keempat. Perasaan senang itu tetap ada, walaupun kadarnya sedikit berkurang. Senang, karena merasa makin kaya. Betul. Rumah adalah salah satu bentuk kekayaan. Memiliki banyak rumah berarti semakin banyak kekayaan.

Yang kadang terlewat dipikirkan, setiap Anda memiliki tambahan kekayaan, sebenarnya pada saat yang sama Anda sedang mengundang tambahan biaya. Bukan biaya untuk membeli kekayaan itu. Untuk memiliki rumah pasti Anda harus mengeluarkan biaya, Rp400 juta misalnya. Bukan Rp400 juta itu yang dimaksud di sini. Tapi, biaya per tahun yang harus Anda tanggung setelah memiliki rumah tersebut. Dalam jargon ekonomi disebut cost of capital. Semoga Anda ingat konsep ini.

Begini, kalau uang Rp400 juta itu tidak Anda belikan rumah dan dibiarkan saja di bank, tentu setahun kemudian uang tersebut menghasilkan bunga. Misalnya, bunga setelah pajak 6%. Maka, dengan memiliki rumah itu Anda kehilangan kesempatan memperoleh penghasilan bunga Rp24 juta. Bunga, itulah komponen pertama cost of capital.

Komponen kedua: biaya perawatan, perbaikan, utilitas, yang mungkin kisarannya Rp1 juta sebulan, yang berarti Rp12 juta setahun atau 3% dari harga rumah. Komponen ketiga pajak (PBB), yang jumlahnya cukup murah sekitar Rp400 ribu atau 0,1% dari harga rumah. Komponen keempat, asuransi yang besarnya bervariasi tergantung jenis pertanggungannya. Kita ambil yang sedang saja, 1% atau Rp4 juta. Komponen kelima, penyusutan rumah sekitar 2% atau Rp8 juta.

Jika dijumlahkan 24+12+0,4+4+8 sama dengan Rp48,4 juta. Angka ini selanjutnya dikurangi potensi keuntungan dari peningkatan harga rumah dalam setahun. Angkanya mungkin sekitar 8% setelah pajak BPHTB. Dalam rupiah berarti Rp32 juta.

Kini Anda selesai memperkirakan cost of capital atas rumah Anda, yaitu Rp48,4 juta – Rp32 juta sama dengan Rp16,4 juta, atau sekitar 4,1% dari nilai rumah. Itulah biaya Anda memiliki rumah seharga Rp400 juta selama setahun. Apakah rumah itu Anda huni sendiri atau disewakan, tetap saja Anda menanggung biaya tersebut. Beberapa komponen cost of capital seperti asuransi, perawatan, perbaikan, utilitas, PBB adalah biaya-biaya kasat mata yang memang harus Anda keluarkan dari dompet. Sementara biaya bunga, biaya penyusutan, dan keuntungan jika dijual kembali, tidak kasat mata, tidak benar-benar keluar dari dompet Anda, tapi tetap harus diperhitungkan karena sejatinya Anda menanggungnya.

Kini Anda dapat menghitung cost of capital atas kekayaan Anda yang lain. Kalau Rp400 juta tadi Anda belikan apartemen, beberapa komponen biaya seperti perawatan, perbaikan, utilitas, asuransi dan penyusutan perlu disesuaikan. Jumlahnya tentu lebih tinggi dari rumah tinggal. Perhitungannya mungkin: bunga 6%; perawatan, perbaikan, utilitas 5%; asuransi 2%; penyusutan 3%; PBB 0,1%. Total 16,1%. Setelah dikurangi peningkatan harga jika dijual kembali 8%, cost of capital apartemen Anda adalah 8,1% atau Rp32,4 juta. Sekali lagi, apakah apartemen itu Anda huni sendiri atau disewakan, tetap saja Anda menanggung biaya memiliki apartemen itu. Cost of capital.

Jika rumah atau apartemen disewakan, cost of capital tadi dapat Anda alihkan kepada penyewa. Karena itu supaya tidak merugi, harga sewa yang Anda tetapkan minimal sebesar cost of capital tadi. Coba Anda tengok hitung-hitungan di atas. Cost of capital rumah Rp400 juta itu Rp16,4 juta. Selanjutnya lihat harga sewa rumah Rp400 jutaan di pasaran, sekitar Rp16 juta juga, bukan? Lihat juga cost of capital apartemen Rp400 juta itu, yaitu Rp32,4 juta. Kemudian lihat harga sewa apartemen Rp400 jutaan di pasaran, sekitar Rp32 juta juga, bukan? Demikianlah, konsep-konsep ilmu ekonomi membantu kita dalam mengambil keputusan sehari-hari dengan lebih baik.
 

Sekarang Anda juga dapat menghitung berapa cost of capital memiliki mobil Rp150 juta. Silakan hitung. Bunga 6%, pajak 1%, asuransi 3%, perawatan/perbaikan Rp1 juta per bulan atau 8% per tahun, penyusutan 6%. Jumlahnya 25%. Jumlah itu seharusnya dikurangi dengan peningkatan nilai mobil. Kenyataannya, harga jual mobil itu setahun kemudian biasanya malah turun, misalnya sekitar 8%. Maka, cost of capital mobil Rp150 juta itu 25% + 8% sama dengan 32%. Jika dirupiahkan Rp48juta! Itulah biaya yang harus Anda tanggung per tahun dari mobil Rp150 juta. Sebagian kita mungkin tidak menyadarinya. Makin mewah mobil yang kita miliki, makin tinggi cost of capital-nya.

Tentunya kini Anda juga dapat menganalisis kenapa perusahaan tempat Anda bekerja, terutama perusahaan besar/asing, lebih memilih menyewa mobil kijang Rp4 juta per bulan atau Rp48 juta pertahun, ketimbang membelinya. Juga kenapa perusahaan itu memilih memberi voucher taxi Rp100 ribu per hari daripada membelikan Anda mobil.

Source: Dikutip dari majalah Housing Property Oleh Heru Narwanto...